今の状態では住むのもままならない、快適な生活は望めない、という空き家を今後も使えるようにするための方法としては、「旧家屋をリノベーションして生まれ変わらせる」「旧家屋を解体して、新しく建て直す」という2つの方法があります。
リノベーションと建替え、どちらがいいかという問いには、「人それぞれである」という答えが出ていますが、みなさんが知りたいのは「自分にとってはどちらがいいのか」という点ですよね。
今回は空き家のリノベーションと建替えのメリット・デメリットをそれぞれ解説していきます。どちらを選ぶか検討するとき、ぜひ参考にしてみてください。
リノベーションとは
リフォーム・リノベーションとは、傷んでしまった部分や老朽化が進んだところを修復・改修・改善することです。古くなった設備を一部分だけ替えること・破損してしまっている部分を直すもしくは取り替えること・間取りを変更することなど、部分的なものから全般的なものまでさまざまな範囲で行えるものです。
ちなみにリフォームとリノベーションに正式な区別はありませんが、一般的には「老朽化したもの、壊れたものを修復する、つまりマイナスをゼロに戻すのがリフォーム」「既存のものに新しく付加価値をつける、ゼロをプラスにするのがリノベーション」といわれています。
建替えとは
老朽化している既存の家屋を、一度解体工事によって完全に取り壊し、まっさらの状態にしてから新築工事を行うことです。基礎部分まですべて撤去してしまうため、旧家屋の間取りや構造などすべての要素から、新家屋は影響を受けません。
新築と完全に一緒であるため、「築年数」という概念もゼロに戻ります。
ただし注意点として、旧家屋が「再建築不可物件」でないかどうか、ということをあらかじめ確認しておきましょう。これに該当してしまうと、一度既存の建物を壊したあとに新しい建物を造れないからです。この場合は、建替えではなくリフォームやリノベーションで対応しなければならなりません。
リフォーム・リノベーションのメリット・デメリット
メリット1：臨機応変に修繕場所を考えられる
「ここは直したいけれど、それだけで十分」「今回はここを直したいが、基本的には残しておきたい」というように、まだ使える部分を残しながら不満・不安がある箇所に優先順位をつけて直していくことができるため、資金的にも計画が立てやすく、また資源の節約にもなります。
メリット2：建替えよりも安価で済むことが多い
全面的に解体・新築を行う「建替え」よりも部分的な工事だけで済むリフォーム・リノベーションは、一般的には費用も安く抑えることができます。
よほど規模の大きなリノベーションでもない限りは、工事の間の仮住まいを用意する必要もないため、引越し費用や仮住まいでの生活費といった出費もなく済ませられるでしょう。
デメリット：根本的な改修は難しい・制限がある
柱や基礎などの骨組み以外はすべて解体する、という大規模なリノベーションも可能ですが、それでも構造的・根本的な改修はできず、建替え工事よりは当然自由度に制限があります。
そのため、地盤からの大掛かりな耐震補修というのもなかなか難しいところです。
リフォーム・リノベーションで使える補助金・減税制度
補助金
空き家問題の深刻化にともない、リフォーム・リノベーションに利用できる補助金は、近年全国の幅広い自治体において用意されています。
特に「介護・耐震・断熱・エコ・省エネ・創エネ」のためのリフォームには、補助金が出やすいという傾向が見られます。
また、空き家の「解体」についての補助金は自治体からの支給のみですが、リフォーム・リノベーションに関しては国からも補助金が用意されています。「長期優良住宅化リフォーム推進事業」「こどもみらい住宅支援事業」といったものがその例です。
年度によって内容が変わることがあるので、常に最新の情報を集めておけるようにしましょう。
減税
所得税の減税
2022年度からは制度が改正され、前年度までとは内容が少し変わっています。
・住宅ローン減税
・所得税額の特別控除
の2種類があり、後者は前年度までの「投資型減税」と「ローン型減税」が合併したような形のものとなっています。
いずれも前年度と比べて要件は少し厳しめになりましたが、後者の方は「①耐震リフォーム、②バリアフリーリフォーム、③省エネリフォーム、④同居対応リフォーム、⑤長期優良住宅化リフォーム、⑥その他の増改築」の6分野で複数のリフォームをした場合、控除が併用可能となっています。
固定資産税の軽減
住宅の固定資産税の1/3～2/3が、1年度分(条件によっては2年度分)、軽減されます。
贈与税の非課税措置
耐震・バリアフリー・省エネ・増改築などのリフォームを行う際、工事費用が100万円以上かかる場合、一定の条件を満たしていれば親もしくは祖父母から贈与を受けても贈与税が非課税になります。
減税措置についても、年度によって制度の細かい部分が変わることがあるため、利用を考える際にはしっかり調べることが大事です。
建替えのメリット・デメリット
メリット1：根本から直せるため自由度が高い
旧家屋は解体して、全く新しい家屋を造り直すため、旧家屋の間取りや使いづらかった点は全て解決することができます。
耐震改修も根本の部分から行えるため、安心感も大きいでしょう。
メリット2：資金面の計画が立てやすい
建替えはリフォーム・リノベーションよりも高額な工事になってしまいますが、金利の低い住宅ローンを使えるため、資金繰りの面では計画が立てやすいといえます。
また、築年数をいったんゼロに戻すことになるため、しばらくの間はメンテナンスに大きな費用をかけないで済むというメリットもあります。
デメリット：費用が高額になる
建替えの最大のデメリットは、費用が高額になる点です。
大規模な工事になるため当然のことではありますが、工事自体にかかる費用のほかにも、不動産取得税、固定資産税、登録免許税などの各種税金や、登記のような諸手続きにかかる費用もあります。
さらに建替え工事の場合は、仮住まいの用意が必要になります。その引越し代・仮住まいでの生活費にも、まとまった金額の費用が必要となるでしょう。
また、建替え工事では「全てを解体する」ところからのスタートとなるので、まだ使える部分だけ残しておこう、ということができません。その点、費用面でも資源面でも「もったいない」ところが出てきてしまいます。
建替えで使える補助金・減税制度
補助金
建替え工事は「解体工事」と「新築工事」の2種類の工事が存在するため、場合によってはどちらを対象にした補助金でも利用することができます。
自治体によっては解体だけ、新築だけ、という補助金の場合もあるので、まずはお住いの自治体のホームページなどで確認してみましょう。
そのものズバリの「建替え工事補助金」という名の補助が存在していることもあります。
減税
建替えであっても、新築工事が絡んでくるため、住宅ローン控除の制度は利用することができます。ただしこの制度は年度ごとで変更点も多いため、常に最新の情報に目を通しておくことが重要です。
まとめ
・費用を安く抑えたい、臨機応変に優先順位をつけてこまごまと直していきたい、という場合はリフォームやリノベーションを選ぶのがよい
・大規模な改修や変更をしたい、こまごまとした修繕箇所がたくさんあって効率的に直してしまいたい、今後も長期的に住みたい、という場合は建替えを選ぶのがよい
